Logement vide du secteur privé : congé donné par le bailleur

Motifs du congé

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • vente du logement loué,
  • existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.

Si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.

Notification

Le congé doit être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Délai de préavis

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Règle générale

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Locataires protégés

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

Reprise pour habiter

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.

Loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche s'il est :

  • son époux,
  • son concubin depuis plus d'1 an,
  • son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,
  • ses ascendants et descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Congé pour vendre

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Décision du locataire

À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

  • par lettre recommandée avec avis de réception
  • et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Reprise pour motif légitime et sérieux

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.